나임대씨는 얼마전 3층 건물의 다가구 주택을 매수하고 투룸 6가구를 임대하였다. 직장을 은퇴하고 퇴직금으로 마련한 집을 임대하여 임대수익금으로 행복한노년을 꿈꿔왔지만 6가구 중 2가구의 세입자가 월세를 5개월 이상 연체하고 있어 고민이 이만저만이 아니다.
2차례에 걸쳐 내용증명을 보냈지만 아무런 답변이 없고 전화도 받지 않는다고 한다.
밀린 월세는 보증금에서 제하면 된다고 오히려 큰소리 치는 세입자 그러나 임대인은 보증금이 500만원 이어서 불안하다.
이처럼 슈퍼 갑으로 느껴지는 세입자 어떻게 해야 할까?
임차인은 경제적 약자인 만큼 "주택임대차보호법"이나 "상가임대차보호법" 등을 통해 법적·제도적으로 보호받을 수 있다. 하지만위 사례처럼 집주인은 세입자가 월세를 밀리거나 계약기간이 만료돼도 집을 비워주지 않아 금전적인 손해와 함께 이래저래 골치를 앓고 있는 경우도 많다.
그렇다면 월세가 밀리는 세입자는 계약 해지가 가능할까?
주택임대차보호법을 보면 월세를 2기 이상 연체한 경우에는 집주인이 일방적으로 임대차계약을 해지할 수 있다고 명시돼 있다.
즉, 2개월 연속으로 연체된 경우는 물론이고 1월분 미납, 2,3월분 납입 후 4월분 미납 같이 기간에 상관없이 2기(2개월분)의 월세가 미납인 경우 계약해지가 가능한 것이다.
이러한 경우는 임대인은 되도록 빠른 시일 내에 조치를 치하는 것이 좋다.
가장 먼저 해야할 것은 내용증명으로 계약해지 및 주택을 인도하라는 통지를 해야한다. 1차로 계약해지 및 주택을 인도하라는 통지를 했는데도 답변이 없다면 2차로 법적인 조치를 취하겠다는 최고서를 한번 더 내용증명으로 보내는 것이 좋다. 대부분의 임차인은 내용증명을 받으면 해결의 실마리를 제공한다.
하지만 끝까지 무반응으로 버틴다면 다음의 방법이 필요할 것이다.
첫번째, 지급명령신청제도를 활용할 수 있다.
지급명령신청이란 돈을 달라는 취지의 소장을 법원에 제출하는 것으로, 소장을 받은 법원은 임차인에게 해당 내용을 송달하고 이의제기 하지 않으면 지급명령이 결정되는 제도다.
이 제도는 명도소송과 같이 재판을 통해 판결을 받지 않고, 법원에 신청서류를 보내면 결정되는 것으로, 보다 간편하고 복잡하지 않은 법 제도로 볼 수 있다.
두번째, 그래도 안된다면 명도소송을 해야한다.
주택이나 건물 명도소송은 기간이 길고 소송비용도 부담이 되어 꺼리는 경우가 많다. 하지만 버티기로 나가는 임차인에게 마지막으로 대응 가능한 방법이기 때문에 가능한 빨리 진행하는 것이 유리하다. 임차보증금이 다 소진된 후 명도 소송에서 승소판결을 받았다 하더라도 밀린 월세는 물론 소송비용 조차 받을수 없게 될 확률이 높기 때문이다.